绿城管理集团总经理李军:代建4。0打造三套体系(组图)

日期:2016-04-25

来源:21世纪经济报道

导读:绿城管理提出的代建4.0,有两个核心逻辑保驾护航,就是TO B(企业)与TO C(业主)同时打造,背后有基金体系、供应商体系、委托保养责任三套体系。李军还指出,委托保养将会是行业未来赚钱的一个方向。

本报记者 苏锶 上海报道

一入江湖岁月催。如果时间倒 


退回15年前,绿城房地产建设管理集团秒速赛车(以下简称“绿城管理集团”或“绿城管理”)总经理李军说他仍然会选择绿城、选择追随宋卫平、选择代建业务。


李军是绿城集团最早一批做代建的员工之一。而经过六七年的打拼,绿城代建业务已远超同行。随着内部业务整合与房地产利润之外的新增长需求,绿城代建业务正为集团打开另一扇门。目前正在筹备上市的绿城管理集团,按市盈率估值法计算,估值已达60亿-80亿元。

就在4月一个春雨淅沥的下午,李军接受21世纪经济报道记者独家专访,首度披露了蛰伏半年之久的绿城代建业务整合进程,预计在未来3-4个月内将会呈现一幅崭新图谱。

据李军透露,目前绿城体系中的代建项目超过200个,这与行业内第二名已经拉开很大差距,据悉行业第二位公司旗下仅20多个委托项目。

值得一提的是,代建此前是蓝城集团的核心业务,更多由宋卫平带领,现在完全交由绿城管理接手。绿城代建毛利率超过60%,净利率超30%,随着规模增长,净利润率还在不断提升。因此,李军将绿城管理集团定位于现代服务类企业,而非传统房地产业。

代建4.0核心逻辑

综合部分业内资深人士分析,绿城集团对代建业务寄予厚望,可以说是其走出原先困境的一个选择。

一名业内资深人士透露,2009年进入杭州的龙湖,一度把绿城作为对标企业。时移世易,2015年龙湖完成600多亿元年销售额、实现60多亿利润;而去年整个绿城集团利润呈下滑态势,所以绿城集团,抑或说宋卫平启动对代建业务的整合也是顺势而为。

李军解释道,代建项目的管控恰恰有别于自投项目。代建要面对委托方的不同需求,比如有的委托方追求现金利润,有的不追求,有的委托方已经把项目进行了抵押等资本化运作,这些不同的情况与需求对于项目定价都有一定影响。

一个比较形象的描述是,整合后的绿城代建4.0有一对翅膀:右边翅膀是保证委托方利润的多个元素组合,例如通过价格、投诉等对赌约定、合同承诺,保证规模效益,提前锁定风险投资,并倒推公司管控;左边翅膀则是技术模块组合,比如把包括设计单位、监理单位等合作方整合进来,绿城管理集团可以保证他们有足够的业务量,以保证价格优势换取更多主动权。相比万科、恒大等采取团购的方式,绿城要做的,甚至可以利用基金在项目发现困难时介入,从而换取更多项目自主权,以保证项目品质。

在李军看来,代建公司在扩充项目规模之外,必须启动对赌,且是并非适用于每个项目的简单对赌。

李军坦承,不是所有企业都愿意跟绿城对赌,绿城的目标是,比原先的绿城创新模块更加高效才能赚钱,例如售价6000元以下的项目,则不能作为承接对象。

绿城老员工透露,做代建首先要解决委托方信任度问题,委托方对团队不信任,则不可能形成此后的系统性工作。

为了做对赌,绿城将打造地产基金,初期规模逾10亿。据透露,该基金有很多投资模式,比如借贷型基金,再比如委托方做贷款展期,有一些委托方在项目启动的时候拿地,前期就要做股份融资。因此绿城管理集团倾向于采取股权投资方式,以降低风险。

新的代建模式包括从房屋建造到后期保管一整条产业链,李军笑言“玩得有点过火”。

绿城管理提出的代建4.0,有两个核心逻辑保驾护航,就是TO B(企业)与TO C(业主)同时打造,背后有基金体系、供应商体系、委托保养责任三套体系。

李军还指出,委托保养将会是行业未来赚钱的一个方向。

为此,绿城已经战略性投资控股某些区域内高质量的防污设施工程公司,甚至直接控制区域性施工单位。“将来房子需要维保。物业管理公司更多服务于个人,我们因此可以做得更到位”。

对标铁狮门

绿城管理集团付出了接近半年时间做内部调整。他们发现,以往的代建行业没有门槛,“所有人都可以进来玩”。李军指出,但是要做好并不容易。

官网显示,目前绿城管理可以提供三种形式的全程管理服务,分别简称为商业代建、政府代建、资本代建。

实际上,行业公认的代建3.0模式已经有金融属性,但都没有解决如处理烂尾楼、配合委托方需求等问题。面对诸多不确定因素,绿城管理集团推出代建4.0。

罗马并非一天建成。绿城管理集团准备以轻资产化降低风险。李军指出,美国的铁狮门正是绿城管理集团的对标企业。

因为代建业务与房地产开发正相关。李军透露,绿城代建业务实际上是在行业调控中快速做大,在开发商投资意愿下降之后,绿城代建在项目后端发力,实现对冲规模风险。

在“调结构、去库存”的大背景之下,绿城管理集团开始关注“人家玩不下去的资产包”,比如烂尾楼,此前绿城管理集团以0.35元收购浙商资管旗下的余姚项目,希望通过整合实现0.6-0.7元溢价。

现阶段来看,对于绿城管理集团而言,有丰厚土地储备的企业是最好的被接管方;其次可以通过与企业价格对赌,把市场做大。

目前绿城管理集团项目中60%位于三四线城市,未来将集中于一二线城市。

“代建业务有一天会萎缩”,李军指出,因此城市更新与项目后期委托保管将会是下一步开拓的方向。

据不完全统计,此前已经出让还没有被开发商推向市场的存量土地,大概占全国市场规模一半左右,而绿城管理集团假设占有其中10%市场份额,就可以做出4000亿产值的产品。绿城管理集团对此预估,以代建费收取项目5%,以资金实收大约打8折计算,也有大约160亿代建费收入。


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