绿城「代建」之谜:贴牌的房子能买吗?︱刘德科

日期:2016-08-11

来源: 刘德科 ——德科地产频道

1st问题

 

都说要买品牌房企的房子。那么,房子能贴牌吗?

 

从前,制造业有个热词,叫做「OEM」,就是「代工」的意思。

 

在房地产行业,也有一个类似的词,叫「代建」:一家普通地产商,把自己的楼盘交给大牌房企来开发,打上这家大牌房企的旗号,这样就可以卖得更贵、更快。

 

显然,「代建」这个词不够洋气,于是又诞生了一个词:「轻资产」。

 

如果要在当前房地产行业挑出三个最热的词,「轻资产」肯定是其中之一。所谓「轻」,就是大牌房企不出钱,接受委托,收取管理费,貌似不用承担风险,稳赚不赔。

 

听起来很美好吧。于是一大波地产商都想干这份美差。惟一的前提条件是,你得是一家品牌地产商。品牌这个事,最说不清楚了,TOP100榜单上的那些房企,谁都觉得自己有品牌。

 

真的这么简单吗?对于地产商来说,「代建」这个市场真的没什么准入壁垒?换句话说,对于购房者来说,贴牌的房子能买吗?真的值得花更多钱去买吗?

 

这个问题,其实是绿城提出来的。绿城是中国最早做「代建」业务的房企,早在2010年就专门成立「代建」公司,迄今已经有160多个项目。他们的感叹是,理论很美好,但现实很残酷,很多意想不到的问题只有做了以后才会暴露出来。


2nd壁垒

 

先来一个最尖锐的问题:委托方的资金链出问题了,怎么办?

 

假设,购房者买了绿城的一个「代建」楼盘,但这个楼盘真正的开发商,突然间资金链出问题了,工程款都付不出来,你说购房者会先去找那家开发商,还是先去找绿城?

 

当然,绿城可以说,我们只负责「代建」,在法律上我们没有义务负责任的。但是,人家买这个楼盘,很大程度上是冲着你绿城的品牌去买的,当然你是可以事先在合同上豁免各种法律责任,但在道义上你怎么豁免?对你绿城的品牌是不是一种损伤?

 

当然,你可以说,哪有做楼盘不出「事故」的,况且,出这种「事故」的概率很低,即使有损伤也是有限的,没什么大不了。这么不爱惜羽毛的无赖行为,那我们就没法好好聊天。

 

我们只是假设而已。绿城不是这样的企业。他们的经验之谈是,你得有一套救急机制:如果是暂时性的资金链问题,可以有专门的过桥基金来补血;如果是无法挽回的资金链断裂,就得有愿意进来接盘、收购项目股权的战略投资方。

 

不少房企趁着「轻资产」的风口,一头扎进「代建」的深水区,甚至连事先合同上的豁免条款都没有写,更别说事后的救急机制了。

 

更极端的案例是,委托方把回笼的销售资金都抽走了,导致工程无法继续,项目的各种抵押贷款无法偿还,购房者要么拿不到房子,要么拿到了房子办不出房产证。要防止这种悲剧发生,除了事先的约定和事后的救急,更需要事中的风险控制。作为「代建」方,你必须拥有财务知情权和部分控制权,确保项目公司账面上的资金能够应付各种可能发生的危机。

 

这种意识,并不是所有「代建」企业都具有。真出了事情,「代建」企业是可以拍拍屁股走人,但最终受害的,还是购房者。

 

所谓「轻资产」,不意味着「轻」得可以随意飞走。

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3rd诱惑

 

如果你是做「代建」的,正处在兴头上,你还可以说,我们都在这一行混了这么多年了,哪个项目质地好不好,能不能接,还不清楚啊,把「尽职调查」做得认真一点不就完事了。

 

理论上确实如此。但现实却是,一旦一家房企定下了「轻资产」战略,难免会有急于做大的欲望,底下的职业经理人更是会闻风而动,业绩诱惑啊、人情交往啊等等各种因素就会悄然作祟,决策就很容易变形。

 

绿城的经验之谈是,但凡是别人找上门求你做的项目,通常意味着这个项目质地不够好,这时候你能不能抵制住诱惑,拒绝他们呢?

 

假设,这个项目质地也很好,但是跟你们公司的总体战略不匹配,比如它是一个四五线城市的项目,而你们公司的战略是往一二线城市发展,这时候你是不是也能抵制住诱惑,继续拒绝呢?

 

绿城管理集团总经理李军说,这半年来,他们已经拒绝了30多个项目。毕竟,他们手头上已经有160多个项目,已经过了项目扩张的阶段;作为「代建」行业的老大,他们现在可以挑项目了。


4th进化

 

是的,现在负责绿城的「代建」业务的公司,叫做「绿城管理集团」。

 

央企中交集团入主绿城之后,把这块业务重新整合了一番。熟悉房地产行业的人大概知道,「绿城中国」公告过几宗关联交易,包括「绿城鼎益」「绿城时代」和「蓝城建设」等公司的股权并购。

 

现在,整个绿城的「代建」业务,都已经收归「绿城管理集团」旗下。

 

看得出绿城对于「代建」业务的野心。他们对于「代建」模式的设想,绝不局限于帮别人盖房子、卖房子这么简单。

 

他们的战略设想是:「代建4。0」模式。大概是这么进化的:最早是帮政府盖保障房,盖得比一般的商品房还要美,而且还不亏钱;然后,他们就发现这是门生意,可以帮别的地产商盖房子;再之后,他们又把资本引进了「代建」项目,让各方都欢喜;现在,就玩得更复杂了。

 

现在的「代建4.0」,既包括事前的基金安排与价格约定机制(有一点售价对赌的意思),也包括事中的各种管控,更涵盖了楼盘交付之后的各种服务。用他们自己发明的专业术语来说,叫做「QR协定」(质信用协定)与「VS计划」(价值分享计划)。

 

这是一个充满想象力的商业新模式。简单说,「绿城管理集团」不再是一家开发商,而是一家服务商,他们希望是「房地产开发全产业链服务商」。

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5th野心

 

那么,绿城的「代建4.0」,跟购房者有哪些具体利益关系?

 

购房者心底恐怕会有这样一个疑惑:这楼盘是绿城「代建」的,不是绿城「亲生」的,那么拿到房子以后,它是不是就撒手不管了?

 

别忘了,「绿城管理集团」是一家服务商,他们不仅要赚委托方的钱,还想赚你入住之后的钱。

 

事实上,楼盘维保是一个非常大的市场,只是现在几乎没有一家愿意把它当作生意来做。过了维保期之后的各种问题,如果还幻想靠地产商的补贴来解决,肯定不是长久之计,它终究需要靠市场化来解决。

 

举个比较粗暴的例子。绿城很多楼盘的外立面都是石材干挂,很气派,但是若干年后,如果不及时维保,那些石材终究会掉下来,是很大的安全隐患。「绿城管理集团」认为,绿城的豪宅业主们是有这个「买单」意识的。

 

「绿城管理集团」更大的野心是,将参考「米其林」餐厅评分体系,构建代建项目的评分体系,以星级考核物业品质,并将其量化在未来的二手房估值、出租与买卖环节中。这就是他们的「绿星认证」。

 

这个玩法,显然已经超过了一家普通代建公司的想象力。简单说,他们想用「绿星认证」这种平台思维,赚更多的钱。当然,他们越能赚钱,对购房者来说,越是一件来日方长的好事。

 

更过分的是,他们还在筹建「绿城管理学堂」,把房地产开发全产业链上的每个角色都弄进去,进行轮番洗脑,让他们陶醉在绿城的品质哲学里。

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