千亿绿城下潜伏的“独角兽”

日期:2016-12-01

来源:楼市参考

文:吴海国  


2016年11月28日,绿城集团2016年年度合同销售金额正式突破千亿,绿城迎来了成立22年的第一个“千亿年”


按照计划,绿城的首个千亿本该在一年后才到来,而能够提前一年实现千亿,一方面得益于今年全国楼市的“热情高涨”;同时,也得益于今年年中绿城房产、绿城管理、绿城小镇、绿城资产“一体四翼”组织架构的确立。


在此次千亿销售业绩中,绿城房地产建设管理集团(以下称绿城管理集团)贡献了超过160亿的份额——参考同期上市房企业绩,这是一个足以排进前100强的房企规模业绩。


在实现千亿的同时,绿城耗时7年取得了另一项成就:“孵化”出了代建行业的“独角兽”——绿城管理。作为绿城旗下唯一代建平台,集中了绿城与蓝城旗下优质代建资源,目前在全球范围内拥有近170个代建项目,建筑体量超过5000万方


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行业“独角兽”依然要面对的痛点


即使拥有庞大以万亿计量的货值储备,同时又提出了全新代建4.0体系的绿城管理依然需要直面代建这个行业的痛点如何在轻资产模式下完成规模与利润的稳步提升。


而痛点又将直接关系到企业自身的进一步提升,以及与绿城集团协同作战的使命,在此背景下,绿城管理亟需实现新的突破,而“换仓计划”就此浮出水面。


绿城管理集团总经理李军透露,绿城管理正在启动“换仓计划”,找到企业发展的新模式,而作为代建这个隐形王国的执权杖者,这同样将影响这个行业的新方向:


1
城市换仓,从三、四线城市向一、二线及省会级城市转移


目前,绿城管理集团代建体系下拥有170个项目,但大部分在东部沿海的三四线地县市,受制于城市的级别与容量,无法为集团业务规模和利润增长提供更进一步的支持。


2015年,绿城集团已明确将北上广深及杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都、重庆15个城市作为聚焦重点,逐步实行从三四线城市撤退的换仓计划。

而绿城管理的换仓,同样是一次一体四翼架构下的联动,今年3月以来,绿城管理先后完成了上海临港新城、广西南宁、杭州奥体、山西太原等核心重点城市的项目布局与落地,未来也将逐步加大一二线省会城市的比重。


2
委托方换仓,从民营、私营委托方向国企、央企委托方转变


事实上,这和城市的换仓不可分割,长期的三四线城市作战,虽然让绿城管理拥有了一批关系紧密的民营、私营甚至个体经济背景的合作伙伴;而这样紧密的关系,也让绿城管理的重心长期处于三四线城市,制约了规模和利润的提升。


绿城管理换仓委托方的新未来将集中在国企、央企上,过去一年多以来,土地市场风云变幻,而首当其冲的多为实力雄厚,财力不俗的国字号企业,而绿城管理的品牌优势与成熟的房地产开发经验,将成为其寻找高层次委托方的重要砝码。

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3
逻辑换仓:“为资本打工”


此前,即使从房地产的开发流程中跳脱出来,成为房地产全产业链开发服务商,但坦白说,包括绿城管理在内的整个代建行业的开发逻辑依然是以土地开发为开端,寻找土地,启动开发项目合作,继而寻求规模与利润的增长。


相较以土地为起点的传统代建模式,“为资本打工”,保持与资本的紧密关系,成为以平安信托、中交基金等游猎于房地产围场外的资本的地产代理人,不仅能真正意义上突破规模与利润的瓶颈,获得足够的自由度与话语权,同时,并不妨碍轻资产的属性,更有利于一整套成熟、完备的价值逻辑体系的平台化输出,对项目、小业主、城市、政府都将大有裨益。


在最近一次签约的某省会级城市核心区项目上,绿城管理引资本方中交基金进场,设立劣后基金,绿城管理除了行使此前的开发代建职能外,以开发能力为项目做信用担保。


在这个项目中,资本方通过绿城管理寻找到了有良好信用和可靠收益的资金出口;委托方通过绿城管理引资本进场,启动了项目开发,开始有利可图;对于绿城管理而言,一方面可靠的资本保障了项目开发的进程,同时,“金融属性”的加强,劣后基金的设立将保障在项目开发中的话语权,以及大幅度提升项目收益分成的比例。


绿城管理要做第一个吃螃蟹的人


虽然代建行业在欧美发达国家已经十分成熟,在一个项目的开发上,开发商、代建商、发展商、施工方、运营商分工明确,职责清晰——而在国内,因为金融环境与行业规范的不成熟与不专业,资本与管理的关系反而成为了制约行业发展的痛点


绿城管理尝试做第一个吃螃蟹的人——搭建代建行业内的资本平台,实现资本与土地、与项目、与资产的对接协作。


房地产行业看天吃饭,而眼下“The winter is coming”——随着全国大中型城市5年后再度重启限购政策,宏观调控再度拉开序幕下的中国房地产市场将又一次感知这个深冬的严寒,而随着调控的日渐深水期,那些关于资本的阴影和噩梦是否会再次如影随形?


然而地产的冬天,却可能是游猎于房地产外围的资本春天。他们虎视眈眈,伺机而动,时刻准备着与这些期待与资本对话的项目和公司来一场亲密接触;虽然现实而残酷,但在地产的寒冬,这些待价而沽的资本往往将成为这些资金链受困的项目、急于脱手的股东、期待顺利收房的业主们的救命稻草。


资本,是代建的痛点,同样是昔日绿城的痛点——曾几何时,我们总是惋惜绿城在每一次调控来临的“黄梅天”里被资本技术性地击倒,这甚至成为了一种习惯,让绿城几度濒临危机。


也许代建从诞生之日起,就担负了为绿城资本减压的使命,离开了资本,专注于房地产全产业链服务商的绿城管理成为了行业“独角兽”;而此时再度回归“资本”,搭建行业资本平台,不是一出王者归来的剧本,而是一次绿城与代建直面痛点的淬火过程。


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